„BEULENPEST” IM IMMOBILIENMARKT
UND WEITERE HÜRDEN FÜR KAUFINTERESSENTEN AUF MALLORCA
Kennen Sie eigentlich die „spanische Beulenpest“? Noch nie davon gehört? Aber nein, da ist nicht die Rede von einer nächsten Mutante. Allerdings: Falls Sie über den Kauf einer „gebrauchten“ Immobilie auf Mallorca nachdenken, sollte die Vorsicht vor der inseltypischen Bauseuche namens „Beulenpest“ in ihrem Pflichtenheft vorkommen. Das rät Dr. Manuel Stiff, 61, einer der profundesten Kenner des Bau-, Erb- und Steuerrechts auf der Baleareninsel. Er ist als Anwalt zugelassen und pendelt regelmäßig zwischen seiner Praxis in Palma und dem Standort Münster. „Sieben bis acht Anwälte und ein Steuerberater“ arbeiten in der Praxis
„Dr. Stiff & Partner“ auf Mallorca, die gleiche Anzahl Juristen ist gemeinsam mit zwei Steuerberatern im Münsteraner Stammhaus unterwegs.
von PETER LAMPRECHT
DER IMMOBILIENMARKT AUF DER INSEL LÄUFT ALLMÄHLICH WIEDER HEISS – JURIST DR. MANUEL STIFF VOM DEUTSCH-SPANISCHEN ANWALTSBÜRO DR. STIFF & PARTNER, ALS RECHTSANWALT IN DEUTSCHLAND UND AUF MALLORCA ZUGELASSEN, KENNT ALLE REGELN UND KNIFFE
Schon 1993 hat Dr. Stiff begonnen, auf dem spannenden Gebiet vergleichender Rechtskunde zwischen deutschem und spanischem Recht sowie dessen mallorquinischen Sonderfällen zu arbeiten. Die Kanzlei auf Mallorca wurde 2002 eröffnet. Inzwischen ist man dort auch in der strukturellen und grenzüberschreitenden Steuerberatung tätig.
GEBÄUDE WACHSEN MIT DEN JAHREN
Vor allem Immobiliengeschäfte erfordern juristische und steuerrechtliche Beratung. Und gerade mit Blick auf die Entwicklungen nach der Pandemiezeit – hier ist mit einer wachsenden Zahl von Gebraucht-Angeboten zu rechnen – lenkt Jurist Stiff die Aufmerksamkeit auf das Thema „Beulenpest“. Gemeint ist damit, dass Immobilieneigentümer auf Mallorca über Jahrzehnte ihren Bauwerken gern immer neue zusätzliche Bestandteile hinzufügen – hier ein Erkerzimmer, dort ein Balkon, eine Garage, ein Carport, eine Überdachung des Pools, eine Terrasse. Für solche An- und Ausbauten sind wie überall in Spanien auch auf der Insel eigentlich behördliche Genehmigungen erforderlich. Aber bei eventuellen Verkaufsverhandlungen stellt sich oft heraus, dass die Eigentümer eher auf ein selbst definiertes Gewohnheitsrecht vertraut haben.
„Solche eigentlich illegalen Anbauten wurden bis zum 31. Dezember 2017 nach acht Jahren Laufzeit als ‚duldungslegal´ eingestuft – aber seit dem 1. Januar 2018 gilt diese juristische Eselsbrücke der Halblegalität nicht mehr. Das wissen manche Makler nicht oder verschweigen es zuweilen gegenüber den Kaufinteressenten aus Mittel- oder Nordeuropa“, warnt Rechtsanwalt Dr. Stiff.
VERTRÄGE MIT SICHERHEITSKLAUSELN
So bleibt die Gefahr, dass Käufer von Gebrauchtimmobilien nachträglich teure Auflagen erfüllen, zuweilen sogar Abrisse beauftragen müssen. Auch kommt es zur Verweigerung neuer Baugenehmigungen. Anwalt Stiff rät deshalb: „Kaufpreise für Gebrauchtimmobilien sollten deshalb möglichst mit zehn bis 20 Prozent Nachlass von der ursprünglichen Forderung des Maklers verabredet und nur mit einer zusätzlichen Vertragsklausel vereinbart werden, nach der die Höhe der Kaufsumme ausschließlich für den Fall gilt, dass alle An- und Umbauten nach Recht und Gesetz vorgenommen wurden.“
DER MARKT IST ZWEIGETEILT
Generell registriert Jurist Stiff im zweiten Pandemie-Sommer eine Zweiteilung des Marktes: Einerseits gebe es bereits wieder eine spürbare Zunahme der Immobilienverkäufe auf Mallorca. „Viel spielt sich im höheren und hohen Preissegment ab, wo es um Millionen geht. Dort haben sich die Preise trotz Krise kaum nach unten sondern eher nach oben verändert. Bewegung ist dagegen bei den gebrauchten geringerpreisigen Immobilien zu spüren, da geht es vor allem um Notverkäufe zur Existenzsicherung.“ Besonders in der Preisklasse 80.000 bis 250.000 Euro seien sogar noch fallende Preise denkbar: „Da sitzen dann manchmal gleich drei Banken mit am Tisch, um die eigenen Hypotheken zu sichern.“
In jedem Fall aber rät der Anwalt dazu, nicht ohne kundige Beratung auf der Insel zu verhandeln. „Die rechtlichen und steuerlichen Bedingungen (Stichwort Doppelbesteuerungsabkommen) unterscheiden sich deutlich zwischen Nordeuropa / Deutschland und Spanien, und auf Mallorca gibt es zudem noch eigene Regelungen.“ Seit er als Kind seine Mutter 1972 beim Kauf einer ersten Finca begleitet hat, sind Stiff die Fallstricke vertraut. Und: „Schon beim Studium in Deutschland hatte ich immer auch das recht unterschiedliche spanische Recht mit im Blick.“ Anhand einiger praktischer Beispiele verdeutlicht der Jurist, womit man es als deutscher Kaufinteressent auf Mallorca zu tun hat.
WARNUNG VOR „BLINDKÄUFEN“
Während der Lockdowns auf Mallorca hat sich eine besondere Form des Immobilienhandels etabliert. „Als ohne Flugtourismus alles vorbei schien, gab es Onlinebestellungen, da wurden Geschäfte ausschließlich anhand von Bildern und Videos über Vollmachten und Notaranderkonten getätigt. Davor habe ich immer gewarnt“, berichtet Dr. Stiff. Denn: „Es gibt Fristen und Terminvorgaben, die einzuhalten sind, um teils beträchtliche Säumniszuschläge zu vermeiden“.
Nur einige der weiteren Unterschiede, die Immobilienkäufer oder -verkäufer beachten sollten: Bei Erbschafts- und Schenkungsvorgängen muss man prüfen, ob das spanische oder das deutsche Recht oder sonstige nordeuropäische Recht im Einzelfall Vorteile bietet: Ab einer Höhe von 700.000 Euro ist die spanische Vermögenssteuer auf den Balearen fällig. In Deutschland gilt bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer ein Freibetrag von 500.000 Euro für Ehepartner und 400.000 Euro für Kinder alle 10 Jahre wieder. Eine spanische Generalvollmacht benötigt acht bis zehn DIN-A4-Seiten, in Deutschland ist es eine halbe Seite. Und während ein spanischer Notar etwa 6000 Urkunden zu stempeln hat, kommt der deutsche Kollege mit 500 bis 1000 aus.
Sie möchten mehr über diese Themen erfahren? Dr. Manuel Stiff hat zugesagt, in MyIlands künftig regelmäßig zu solchen Rechtsfragen zu berichten. Denn eins ist sicher: Mallorca bleibt über die Zeit der Pandemie ein besonders gesuchter Immobilienstandort.
