MyiLands Tipps:
Auch Inseln haben ein Finanzamt!
ZUM GLÜCK GIBTS FELIX!
TIPPS VOM ANWALT – FELIX KORTEN ist Rechtsanwalt und Vorstand der Korten Rechtsanwälte AG in Hamburg. Er führt die Sozietät mit elf Anwälten rund um die Themen Wirtschaft und Finanzen. Felix ist bekennender Sylt- und Mallorca-Fan.
www.korten-ag.de
Mit welchen Steuerthemen müssen sich Erwerber einer Ferienimmobilie vor dem Kauf auseinandersetzen? Beispielsfall: Eine vierköpfige Familie, steuerlich ansässig in Deutschland plant den Erwerb einer Ferienimmobilie auf Sylt oder Mallorca im Wert von zwei Millionen Euro.
von FELIX KORTEN & WILLI PLATTES
SYLT
Eine eigene Immobilie auf Sylt – welche rechtlichen oder steuerrechtlichen Risiken bestehen?
Zunächst sollte geklärt werden, ob die Immobilie selbst genutzt oder vermietet wird. Eine eigengenutzte Immobilie ist ausschließlich für die eigene Nutzung bestimmt, eine fremdvermietete Immobilie kann nur für kurze Zeiträume selbst genutzt werden.
Bei einer fremdvermieteten Immobilie lassen sich im Gegensatz zur eigengenutzten Immobilie Zinsaufwendungen steuermindernd berücksichtigen.
Handelt es sich um eine kürzlich hergestellte Immobilie, können Vorteile bei der Umsatzsteuer berücksichtigt werden. Wird die Immobilie fremd vermietet, kann die Umsatzsteuer entfallen.
Im Gegenzug müssen auf die Erlöse aus der Vermietung für 10 Jahre Umsatzsteuer an das Finanzamt abgeführt werden. Während in den Herstellungskosten der Immobilen 19 % Umsatzsteuer zur Erstattung möglich sind, sind die Umsatzerlöse aus der kurzfristigen Vermietung nach derzeitiger Rechtslage lediglich mit 7 % Umsatzsteuer belastet.
Unterschiede bestehen auch bei der Höhe der Zweitwohnungssteuer in Bezug auf Fremd- oder Eigennutzung. Zweitwohnungssteuer der Gemeinde fällt an für Immobilieneigentümer, deren Hauptwohnsitz nicht auf Sylt ist.
Eine fremdvermietete Ferienimmobilie hat allerdings nicht nur Vorteile. Im Falle einer Veräußerung kann die jeweilige Nutzung erheblichen Einfluss auf die Ertragssteuer haben. Eine ausschließlich selbstgenutzte Immobilie kann ertragsteuerfrei veräußert werden. Ist die Immobilie gänzlich oder teilweise fremdvermietet worden, ist eine Veräußerung der Immobilie innerhalb von 10 Jahren ertragsteuerpflichtig. Zusätzlich kommt es auf den individuellen Steuersatz an, der die Steuerlast der Veräußerung beeinflusst.
Welche erbschaftssteuerlichen Auswirkungen ergeben sich, wenn Immobilienvermögen vererbt wird?
Zu unserem Beispielsfall: Erwirbt ein Ehepartner die Immobilie allein und vererbt diese später auf beide Kinder zu gleichen Teilen, beträgt die Erbschaftsteuer aus diesem Vermögenswert EUR 180.000,00 für beide Kinder. Haben beide Ehepartner je zur Hälfte die Immobilie erworben und vererben diese jeweils auf Ihre Kinder, beträgt die Erbschaftsteuer aus diesem Vermögenswert lediglich EUR 44.000,00.
MALLORCA
Schon der Erwerb hat Auswirkungen auf die laufende Besteuerung und auch die Übertragung. Für eine neu gebaute oder totalsanierte Immobilie fallen 10 Prozent Umsatzsteuer an, bei einem gebrauchten Objekt 8 bis 11 Prozent Grunderwerbsteuer.
Zunächst fällt die Grundsteuer an, dessen Nutznießer die jeweilige Gemeinde ist. Darauf folgen die Einkommens- und Vermögensteuer. Anders als in Deutschland muss für Zweitimmobilien, eine Art Selbstnutzungssteuer bezahlt werden. Grundlage ist der Katasterwert der Immobilie, vergleichbar mit dem deutschen Einheitswert. Je nach Gemeinde werden 1,1 oder 2 % dieses Wertes als fiktiver Nutzwert angesetzt. Darauf fallen 19 % Steuern an. D.h. für unseren Annahmefall: Wenn wir von einem Katasterwert von ca. 700.000 Euro ausgehen und einer 1,1%-Gemeinde, würde die jährliche Einkommensteuer 1.463 Euro betragen. Einreichen muss jeder Miteigentümer gesondert für seinen Anteil.
Entschließt sich der Eigentümer zur Vermietung, wird nach jedem Quartal eine Erklärung fällig. Das System der Abschreibung und Kostenanrechnung ist komplex und erfordert professionellen Beistand. Vorsicht: Bei Ferienvermietung kann eine Betriebsstätte entstehen.
Die Finca auf Mallorca löst auch Vermögenssteuer aus. Hat ein Ehepartner aus unserem Beispiel alleine auf den Balearen ein Haus für zwei Millionen gekauft, fallen 8.190,36 Euro an. Haben die Eltern gemeinsam gekauft, beträgt die Gesamtsteuerlast 1.465,74 Euro. Kauft die ganze Familie zu gleichen Teilen, sinkt die Steuerlast wegen der summierten Freibeträge auf Null.
Auch bei der Vermögensteuer gelten regionale Besonderheiten. Was die Eigentumsstruktur betrifft, lassen sich bei Hochpreisimmobilien steuerliche Optimierungen erzielen. Hier lohnt sich ein Gespräch mit einem Berater, der über den spanischen Tellerrand hinausblickt.
Beim Verkauf der Finca fallen 19 Prozent Einkommensteuer auf den Gewinn an, unter Anrechnung der Anschaffungskosten. Steuerbefreiungen nach deutscher Art sind für Steuerausländer nicht vorgesehen.
Im Erbfall wird der neue Eigentümer in Spanien erbschaftsteuerpflichtig, kann aber zwischen der staatlichen und der regionalen Regelung wählen. Die günstigere balearische Erbschaftsteuer beträgt zwischen 1 und 20 Prozent, die Gesamtbelastung liegt normalerweise unter der deutschen. Wichtig: Der Wertzuwachs zwischen Erwerb und Erbschaft ist in Spanien ausdrücklich von der Steuer befreit.
Bei einer Schenkung muss der Schenker die Übertragung in derselben Weise versteuern, als würde er die Immobilie verkaufen. Der Beschenkte bezahlt auf Mallorca 7 Prozent Schenkungsteuer – ein regionaler Vorzugssteuersatz für engste Verwandte. Vorsicht bei der Bewertung von Immobilien zu Steuerzwecken, die spanische Steuerbehörde hat ein scharfes Auge auf Übertragungen zwischen verbundenen Parteien geworfen und kann den Wert nachträglich mit den entsprechenden Folgen berichtigen, sprich: Steuernachzahlung, Strafen, Zinsen.
Fazit: Spain is different. Wer gutes Geld für eine Ferienimmobilie auf dieser wundervollen Insel ausgibt, sollte eine individuelle Beratung zu den spanischen und balearischen Besonderheiten einholen, damit das Ferienheim im Süden nicht vom Erholungsort zum Problemthema wird.
